Τι είναι η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου;
Στα ειδικά θέματα που προκύπτουν στην αγοραπωλησία ακινήτου εντάσσεται και η ηλεκτρονική ταυτότητα. Κατά την υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας είναι πλέον υποχρεωτική κατά νόμο η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ακινήτου. Τι είναι όμως η ηλεκτρονική ταυτότητα; Ποιός την εκδίδει; Γιατί αργεί τόσο πολύ;
Την ηλεκτρονική ταυτότητα την εκδίδει μηχανικός και παρατηρούνται καθυστερήσεις γιατί αργεί η παραλαβή αρχικών κατόψεων και τοπογραφικών σχεδιαγραμμάτων από την Πολεοδομία της περιοχής που ανήκει το ακίνητο. Είναι δε πολύ πιθανό να διαπιστωθεί διαφορά στα τετραγωνικά μεταξύ της σημερινής μέτρησης του ακινήτου από μηχανικό και παλαιότερων μετρήσεων. Τέτοιες διαφορές μπορεί να οδηγήσουν σε ανάγκη νομιμοποιήσεων τυχόν αυθαιρεσιών, ή μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, ενέργειες που πρέπει να ολοκληρωθούν πριν το τελικό συμβόλαιο αγοράς.
Μπορώ να αγοράσω σπίτι με δάνειο; Τι πρέπει να προσέξω;
Είναι συνηθέστατο να αιτούμαστε από τραπεζικό ίδρυμα τη λήψη δανείου προκειμένου να προβούμε σε αγορά ακινήτου. Για την ασφάλειά σας, προσπαθήστε ώστε η δόση του δανείου σας να μην είναι ανώτερη από το 30% του μισθού σας, ώστε να είστε συνεπής στην αποπληρωμή του. Επωφεληθείτε από τυχόν προγράμματα επιδότησης αγοράς σπιτιού για πρώτη κατοικία. Η ένταξη σας σε κάποιο από αυτά μπορεί να σας βοηθήσει να αποκτήσετε το πρώτο σας σπίτι με πολύ πιο ευνοϊκούς όρους από ότι συνήθως.
Ζητήστε τους να σας δώσουν μια εκτίμηση δανείου, ώστε να μπορείτε να συγκρίνετε τις διαφορές μεταξύ των προσφορών κάθε Τράπεζας και ποια Τράπεζα είναι διατεθειμένη να σας προσφέρει τους καλύτερους όρους και τη χαμηλότερη δόση δανείου.
Πρακτικά η τράπεζα αν εγκρίνει την από μέρους σας λήψη του δανείου (αν έχετε τις προϋποθέσεις να λάβετε το δάνειο) στη συνέχεια προβαίνουν και σε έλεγχο για προέγκριση του δανείου για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Θα γίνει ένας τυπικός έλεγχος των τίτλων του ακινήτου (σχετικός με τη δανειοδότηση), που καμία σχέση δεν έχει ως έλεγχος με τον ενδελεχή νομικό έλεγχο τίτλων που θα κάνει ο δικηγόρος σας στο υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό γραφείο της περιοχής που ανήκει το ακίνητο και στη συνέχεια θα προβεί σε έλεγχο αυτοψίας με μηχανικό συνεργαζόμενο με την τράπεζα, ώστε τελικώς η τράπεζα να εκτιμήσει ην αξία του ακινήτου και να καθορίσει το ύψος του δανείου που θα εκταμιευτεί.
Για τη δανειοδότηση θα πρέπει να προβλεφθούν στο συμβόλαιο συγκεκριμένοι όροι και να αναφερθεί ότι μετά τη μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο θα ακολουθήσει η δικαστική διαδικασία προσημείωσης του ακινήτου και τελικώς το δάνειο θα εκταμιευτεί μετά την εγγραφή της προσημείωσης. Συνήθως η διαδικασία της εκταμίευσης ολοκληρώνεται μέσα σε ένα τρίμηνο από το συμβόλαιο και μετά την εκταμίευση υπογράφεται και η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης.
Μπορώ να αγοράσω ακίνητο που έχει βάρος επάνω του;
Είναι πολύ συχνό φαινόμενο να θέλουμε να αγοράσουμε ένα ακίνητο, στο οποίο υπάρχει προσημείωση υποθήκης. Αν έχει εξοφληθεί το ποσό του χρέους για το οποίο γράφτηκε η προσημείωση υποθήκης, δεν υπάρχει κανένας λόγος ανησυχίας καθώς το βάρος μπορεί να εξαλειφθεί πολύ εύκολα στην περίπτωση αυτή με ένα δικαστήριο συναινετικής άρσης προσημείωσης, που θα προηγηθεί το οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας.
Υπάρχει όμως και περίπτωση να μην έχει εξοφληθεί το χρέος για το οποίο γράφτηκε η προσημείωση πάνω στο ακίνητο. Σε αυτήν την περίπτωση μπορεί και πάλι να γίνει η αγοραπωλησία αλλά θα πρέπει να υπάρξει ιδιαίτερη μεταχείριση στον τρόπο που θα καταβληθεί το τίμημα από τον αγοραστή ανάλογα με το πόσο είναι το ποσό που οφείλεται για το ακίνητο.
Αν μετά την εξόφληση του ποσού του δανείου μέσω του τιμήματος της αγοράς απομένει και υπόλοιπο τίμημα, τότε η αγοραπωλησία είναι απόλυτα ασφαλής γιατί το υπόλοιπο τίμημα που απομένει επαρκεί για την κάλυψη των τυχόν εκκρεμοτήτων που μπορεί να προκύψουν. Σε περίπτωση που το υπολειπόμενο τίμημα δεν επαρκεί για την κάλυψη όλων των εκκρεμοτήτων, τότε υπάρχουν άλλοι ειδικοί τρόποι για την ολοκλήρωση αυτών αναλόγως την περίπτωση.
Τι φόρο θα πληρώσω για την αγορά ακινήτου; Μπορεί να τύχω απαλλαγής;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου υπολογίζεται στο 3,09% επί της αγοραίας ή της αντικειμενικής αξίας (ανάλογα ποια είναι μεγαλύτερη) του ακινήτου που αγοράζει.
Η απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. για αγορά πρώτης κατοικίας παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά.
Η απαλλαγή του αγάμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.
Απαλλαγή από τον φόρο για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται:
α) Έλληνες.
β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Οι καταγόμενοι από τη Βόρεια Ήπειρο και την Τουρκία, εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής και Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον φόρο.
γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 96/2008 (Α’ 152). Προσοχή οι αλλοδαποί που αγοράζουν σπίτι στην Ελλάδα πρέπει να έχουν ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα.
ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014 (Α’ 80).
στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής και μετά από την υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α., μέχρι την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιονδήποτε τρόπο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου.
Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής είναι η εξής:
Για αγορά κατοικίας: από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €, ενώ από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 €για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 €για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φόρος.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Υπάρχει πρόβλημα αν το ακίνητο που θέλω να αγοράσω είναι μισθωμένο;
Δεν υπάρχει κανένα απολύτως πρόβλημα στην αγορά μισθωμένου ακινήτου, αρκεί να έχετε ενημερωθεί σαφώς για τους όρους του ενεργού μισθωτηρίου και να γίνει τροποποίηση της μίσθωσης μετά την αγοραπωλησία ώστε να μπείτε εσείς στη θέση του νέου εκμισθωτή.
Τι να προσέξω όταν μεσολαβεί μεσίτης στην αγοραπωλησία;
Οι μεσίτες μεσολαβούν στις περισσότερες αγοραπωλησίες υποδεικνύοντας ευκαιρίες προς αγορά στους υποψήφιους αγοραστές εκτιμώντας το προφίλ τους και τις ανάγκες τους. Αν υπογραφεί εντολή ανάθεσης με μεσίτη και εφόσον πραγματοποιηθεί έγκυρη σύμβαση, ήτοι προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο, πρέπει να καταβληθεί και η συμφωνηθείσα μεσιτική αμοιβή (συνήθως 2% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου), μισή επί προσυμφώνου και ολόκληρη επί οριστικού συμβολαίου.
Απευθυνθείτε στο δικηγορικό μας γραφείο που στελεχώνεται από νομικούς με μεγάλη εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων και τις αγοραπωλησίες, έχοντας ασχοληθεί με αρκετές αγοραπωλησίες που έχρηζαν ιδιαίτερης προσοχής λόγω των προβλημάτων που παρουσίαζαν.
Σημειώνεται ότι βάσει του α. 82 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) δεν επιτρέπεται στον δικηγόρο να παρέχει τις υπηρεσίες του χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Απαντήσεις σε ερωτήματα νομικής φύσης παρέχονται μόνο κατόπιν ραντεβού.
