Μας ρωτάτε “τι να προσέξω στην αγορά κατοικίας;” Απαντάμε: Η αγορά κατοικίας δεν είναι απλή υπόθεση. Υπάρχουν αρκετά πράγματα που πρέπει να ελεγχθούν πριν την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς. Το πρώτο βασικό βήμα είναι να συνεργαστείτε με δικηγόρο της εμπιστοσύνης σας και να του αναθέσετε τον νομικό έλεγχο του ακινήτου για το οποίο ενδιαφέρεστε. Ο νομικός έλεγχος θα πραγματοποιηθεί από τον δικηγόρο σας στο υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολογικό γραφείο της περιοχής που ανήκει το ακίνητο και σκοπό έχει να διαπιστωθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου.
Τι ελέγχεται κατά το νομικό έλεγχο;
Κατά τη διενέργεια του νομικού ελέγχου του ακινήτου ο δικηγόρος σας θα ελέγξει μεταξύ άλλων τα εξής:
- Ποιος/οι είναι ο/οι ιδιοκτήτης/ες και σε τι ποσοστό και τι δικαίωμα έχει/ουν πάνω στο ακίνητο (πλήρης, ψιλή κυριότητα, επικαρπία, δουλείες κ.λ.π.).
- Θα ελεγχθούν οι μερίδες των ιδιοκτητών, η σωστή σειρά των τίτλων, η αναγραφή των συμβολαίων στις μερίδες.
- Θα γίνει έλεγχος μεταγραφών των συμβολαίων.
- Θα ελεγχθούν τα συμβόλαια κατά περιεχόμενο και η τυχόν σύσταση οριζοντίου ή κάθετης ιδιοκτησίας και ο Κανονισμός Πολυκατοικίας (μαζί με τυχόν τροποποιήσεις του) και θα εντοπιστεί η περιγραφή του ακινήτου στην σύσταση και σε τυχόν προηγούμενους τίτλους προγενέστερων ιδιοκτητών.
- Θα γίνει έλεγχος της διαδοχής του ακινήτου και των προκτητόρων αυτού (καλό είναι να γίνει έλεγχος σε βάθος τουλάχιστον 20 ετίας).
- Θα ελεγχθούν τα βάρη που φέρει το ακίνητο (π.χ. υποθήκες, κατασχέσεις, διεκδικήσεις από τρίτους κ.λ.π.).
- Θα ελεγχθούν οι κτηματολογικές εγγραφές του ακινήτου (έλεγχος στο Κτηματολόγιο) και θα εντοπιστούν τυχόν πρόδηλα σφάλματα.
Τι γίνεται αν βρεθούν βάρη στο ακίνητο;
Αν τυχόν βρεθούν βάρη στο ακίνητο καταρχήν δεν υπάρχει λόγος ανησυχίας και ματαίωσης της αγοραπωλησίας μόνο και μόνο εκ του λόγου αυτού, διότι το ζήτημα αυτό μπορεί να διευθετηθεί πριν την αγοραπωλησία. Για κάθε βάρος υπάρχει συγκεκριμένη διαδικασία διαγραφής του εφόσον φυσικά έχει καταβληθεί το αντίστοιχο χρέος. Ίσως η ύπαρξη βάρους παρέχει την δυνατότητα να γίνουν διαπραγματεύσεις για το τίμημα. Υπάρχουν και περιπτώσεις που τα χρέη είναι εξοφλημένα αλλά το βάρος υπάρχει ακόμα. Σε αυτήν την περίπτωση η διαδικασία είναι τυπική, συνήθως προηγείται ένα δικαστήριο συναινετικής εξάλειψης του βάρους σε συνεργασία με το τραπεζικό ίδρυμα ή τον οποιονδήποτε άλλο πιστωτή που είχε εγγράψει το βάρος στο ακίνητο για τη διαγραφή του βάρους από το κτηματολόγιο/υποθηκοφυλάκειο.
Πρέπει να δώσω προκαταβολή/ καπάρο;
Προκαταβολή δίνεται συνήθως με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου σε αυτό μνημονεύονται οι όροι που έχουν συμφωνηθεί προφορικώς. Θα πρέπει να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στους όρους καθώς συνήθως συμφωνούνται ποινικές ρήτρες που καταπίπτουν σε βάρος του αντισυμβαλλόμενου εκείνου που ματαίωσε την αγοραπωλησία. Επίσης πρέπει να δίνεται σημασία στην ορθή περιγραφή των ιδιοκτησιών και στην τυχόν εκπροσώπηση του υποψήφιου αγοραστή και πωλητή από τρίτους, ή και σε πράξεις που πρέπει να προηγηθούν του οριστικού συμβολαίου (π.χ. ένα δικαστήριο εξάλειψης βάρους, μια διόρθωση προδήλου σφάλματος, ορθή αποτύπωση του ακινήτου με σχέδια μηχανικού κ.λ.π.). Αναλόγως τις περιστάσεις μπορεί να επιλεγεί το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοράς, το οποίο έχει ισχυρότερη νομική ισχύ με περισσότερες εξασφαλίσεις για τον αγοραστή για την ολοκλήρωση της αγοράς.
Νέος νομικός έλεγχος πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου;
Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, όταν πια όλα είναι έτοιμα για την υπογραφή, καλό θα ήταν να γίνει νέος νομικός έλεγχος του ακινήτου προκειμένου να διαπιστωθεί ότι η νομική του κατάσταση έχει παραμείνει αμετάβλητη, καθότι συνήθως μεσολαβεί μεγάλο χρονικό διάστημα από τον πρώτο έλεγχο μέχρι και την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας. Η νομική κατάσταση του ακινήτου μπορεί να μεταβληθεί ανά πάσα στιγμή καθώς μπορεί να εγγραφεί κάποιο βάρος πάνω στο ακίνητο οποτεδήποτε ή να υπάρξει κάποια διεκδίκηση ή κατάσχεση η οποία δεν υπήρχε κατά τον πρώτο έλεγχο.
Γιατί χρειάζεται η παράσταση δικηγόρου στην υπογραφή του συμβολαίου;
Ενώ πλέον δεν είναι υποχρεωτική εκ του νόμου η παράσταση δικηγόρου κατά την ημέρα της υπογραφής ενώπιον Συμβολαιογράφου, εντούτοις η παρουσία δικηγόρου είναι επιβεβλημένη και ζωτικής σημασίας καθώς εκείνος έχει τις απαραίτητες γνώσεις για να ελέγξει την πληρότητα και ορθότητα κάθε σταδίου της διαδικασίας, από τυχόν εσφαλμένες εγγραφές ή διατυπώσεις του συμβολαίου, μέχρι τις επιταγές πληρωμής του τιμήματος, την θέση των υπογραφών και οπισθογραφήσεων, τα νομιμοποιητικά έγγραφα, τυχόν προκύπτοντα πρόδηλα σφάλματα που πρέπει να καταχωρηθούν πριν την μεταγραφή, την εξόφληση των τυχόν τελών, φόρων και παγίων δαπανών που συνοδεύουν το ακίνητο και τους προκατόχους αυτού και λοιπά ζητήματα διαδικαστικά και νομικά τα οποία μπορούν να στοιχίσουν την άμεση μεταγραφή του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.
Επομένως η επιλογή του Συμβολαιογράφου και δικηγόρου από τον αγοραστή παίζει πολύ σημαντικό ρόλο στην ορθή ολοκλήρωση της διαδικασίας, χωρίς καθυστερήσεις στη μεταγραφή του. Την υπογραφή του συμβολαίου ακολουθεί η μεταγραφή του στο Υποθηκοφυλακείο και καταχώρισή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, προκειμένου έτσι να αποκτήσει δημοσιότητα και να ολοκληρωθεί κατά νόμο η κτήση της κυριότητας.
Το γραφείο μας διαθέτει εξειδικευμένους νομικούς με μακροχρόνια εμπειρία στο δίκαιο ακινήτων και τις αγοραπωλησίες ακινήτων, οι οποίοι έχουν συνδράμει ήδη πολλούς εντολείς στην απόκτηση της νέας τους κατοικίας και μπορούν να σταθούν στο πλευρό σας σε κάθε στάδιο της διαδικασίας για τη στέγασή σας στο ιδανικό ακίνητο της επιλογής σας που ικανοποιεί στο έπακρο τις ανάγκες και τις προσδοκίες σας.
Σημειώνεται ότι βάσει του α. 82 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) δεν επιτρέπεται στον δικηγόρο να παρέχει τις υπηρεσίες του χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Απαντήσεις σε ερωτήματα νομικής φύσης παρέχονται μόνο κατόπιν ραντεβού.
