Μίσθωση κατοικίας (α. 574 επ. Α.Κ.)
Τι είναι η μίσθωση πράγματος;
Σύμφωνα με το άρθρο 574 Α.Κ. “Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα”.
Συνεπώς η μίσθωση είναι νομικά μια σύμβαση μεταξύ των αντισυμβαλλομένων μερών, δηλαδή του/των μισθωτή/ών και του εκμισθωτή/ών.
Ποιά η ελάχιστη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας;
Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νομοθετήματος αυτού, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει για τρία τουλάχιστον έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ, η δεύτερη εκ των οποίων ορίζει ότι ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο, συνάγεται ότι επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται στην καταβολή προς τον εκμισθωτή του συμφωνημένου μισθώματος ακόμα και αν αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.
Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής εξακολουθεί να υποχρεούται στην καταβολή του μισθώματος καθ’ όλο το υπολειπόμενο μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης χρονικό διάστημα, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που τον αφορούν, δεδομένου ότι το μίσθωμα οφείλεται ως αντάλλαγμα όχι της πραγματικής χρήσης αλλά της παροχής σ’ αυτόν της δυνατότητας χρήσης του μισθίου.
Σε περίπτωση πρόωρης (πριν τη λήξη της τριετίας) αποχώρησης του μισθωτή από το μίσθιο χωρίς την συγκατάθεση του εκμισθωτή η δοθείσα εγγύηση δεν επιστρέφεται.
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599 και 608 § 1 ΑΚ συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο του νόμιμου ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία των μερών (αντισυμφωνία), η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο.
Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους. Η λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται έστω και αν η παράδοση των κλειδιών του μισθίου γίνει με δικαστικό επιμελητή, αρκεί η παραλαβή τους από τον εκμισθωτή να γίνει ανεπιφύλακτα, αφού και τότε στοιχειοθετείται το πραγματικό άτυπης αντισυμφωνίας.
Καταγγελία σύμβασης μίσθωσης κατοικίας:
Στο άρθρο 597 Α.Κ. ορίζονται τα εξής: “Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας”.
Επομένως, πέραν της εκ μέρους του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης λόγω παρόδου της τριετίας από την σύναψη της σχετικής σύμβασης, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση και σε περίπτωση ολικής ή μερικής καθυστέρησης ή μη καταβολής του μισθώματος. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται πλέον.
Ύψος μισθώματος κατοικίας:
Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ελεύθερα στο μισθωτήριο το ύψος του μισθώματος και την αναπροσαρμογή του. Δεν απαιτείται νέο συμβόλαιο σε κάθε ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης εκτός αν αλλάζει το μίσθωμα. Αλλαγές σε άλλα στοιχεία (π.χ. ιδιοκτητών, μισθωτών κ.λ.π.) δηλώνονται στην ΑΑΔΕ με τροποποιητική δήλωση.
Αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάρκεια της τριετίας: Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις, ήτοι κατά ποσοστό ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. Η ρύθμιση αυτή δεν έχει σήμερα πρακτική αξία δεδομένου ότι ο δείκτης τιμών καταναλωτή είναι αρνητικός, πράγμα που οδηγεί στον προσδιορισμό του μηνιαίου μισθώματος σε σταθερό ποσό καθόλη τη διάρκεια της τριετίας.
Υποχρεώσεις και δικαιώματα μισθωτή και εκμισθωτή:
–Στο άρθρο 575 Α.Κ. αναφέρονται οι βασικές υποχρεώσεις του εκμισθωτή, ήτοι η παραχώρηση στον μισθωτή της χρήσης του μισθίου και η παράδοση του μισθίου κατάλληλου για τη χρήση που έχει συμφωνηθεί, δηλαδή χωρίς να έχει πραγματικά ελαττώματα και με τις συμφωνημένες αυτού ιδιότητες.
Άρθρο 575 – Αστικός Κώδικας – Υποχρεώσεις του εκμισθωτή
–Σύμφωνα και με την ερμηνεία του άρθρου 592 ΑΚ, ο εκμισθωτής οφείλει να επανορθώνει και να επισκευάζει όλες τις φθορές του μισθίου που ανάγονται στη συμφωνημένη χρήση. Αυτό σημαίνει ότι ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου, εκτός από την περίπτωση της ζημίας εκτός της συμφωνημένης χρήσης.
–Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 591 ΑΚ: «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο. Οι επωφελείς δαπάνες αποδίδονται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη διοίκηση αλλότριων. Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να αφαιρέσει τα κατασκευάσματα που πρόσθεσε ο ίδιος στο μίσθιο.».
Ο εκμισθωτής έχει τα κάτωθι δικαιώματα:
– να εισπράττει το συμφωνημένο μίσθωμα
-να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης για σπουδαίο λόγο ή για παράβαση όρου της σύμβασης από υπαιτιότητα του μισθωτή.
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ « «Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους.» και
«Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται:
Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες.
Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.».
Ο εκμισθωτής δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση όταν αυτή καταστεί αορίστου χρόνου.
Επίσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας λόγω κακής χρήσης του μισθίου από το μισθωτή. Συγκεκριμένα, το άρθρο 594 ΑΚ ορίζει ότι «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.».
-να παρακρατήσει την εγγύηση αν υπάρχουν φθορές στο μίσθιο και οφειλές ενοικίων, κοινοχρήστων δαπανών και παγίων του μισθίου.
-να επιδιώξει την έξωση του μισθωτή με διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής οφειλόμενων μισθωμάτων ή με αγωγή.
-να εκποιήσει/καταστρέψει/παρακρατήσει πράγματα του μισθωτή που παρέμειναν στο μίσθιο μετά την έξωση και μετά το πέρας του 6μήνου από την αποβολή από το μίσθιο (κατά το οποίο 6μηνο ο εκμισθωτής υποχρεούται να τα φυλάξει προς απόδοση στον μισθωτή). Δεν αποκλείεται στην περίπτωση αυτή να αξιώσει και αποζημίωση από τον μισθωτή (α. 601 Α.Κ.).
– να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος (κατά τα άρθρα 288 και 388 Α.Κ.).
Ο μισθωτής αντίθετα υποχρεούται:
-να καταβάλλει εμπρόθεσμα το συμφωνημένο μίσθωμα, τα κοινόχρηστα και τα πάγια (λογαριασμούς κοινής ωφελείας) του μισθίου.
-να κάνει σύμφωνη με το σκοπό της μίσθωσης, κατάλληλη και επιμελή χρήση του μισθίου. Να μην κάνει αντισυμβατική και κακή χρήση αυτού (π.χ. μην επιφέρει βλάβη στο μίσθιο που δεν οφείλεται σε συνήθη χρήση, να μην διακινεί ναρκωτικά στο μίσθιο, να μην ανεγείρει αυθαίρετες κατασκευές κ.λ.π.).
– Σύμφωνα με το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ: «Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε» ενώ κατά το άρθρο 592 ΑΚ: «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση». Οφείλει να παραδώσει το μίσθιο και τα κλειδιά αυτού κατά τη λήξη της μίσθωσης και μάλιστα ελεύθερο από τα εισκομισθέντα σε αυτό κινητά πράγματα.
– Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρου 596 ΑΚ «Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο».
Ο μισθωτής έχει τα κάτωθι δικαιώματα:
– Κατά το άρθρο 578 ΑΚ, σε περίπτωση που από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίστηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη σύναψη της σύμβασης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του ελαττώματος και να απαιτήσει τη δαπάνη από τον εκμισθωτή.
-Να ζητήσει μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος σε περίπτωση ύπαρξης ελαττώματος του μισθίου. Κατά τη διάταξη του άρθρου 576 ΑΚ: «Αν κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.».
-Να καταγγείλει την σύμβαση μίσθωσης κατ΄ άρθρο 585 Α.Κ. αν δεν παραχωρήθηκε εγκαίρως, ολικά ή μερικά, ανεμπόδιστη η συμφωνημένη χρήση του μισθίου ή του αφαιρέθηκε η χρήση, αφού πρώτα τάξει προθεσμία στον εκμισθωτή για την αποκατάσταση της χρήσης και αυτή παρέλθει άπρακτη. Μπορεί να καταγγείλει και χωρίς να τάξει προθεσμία αν τούτο δικαιολογείται από τον λόγο της καταγγελίας και ο μισθωτής δεν έχει πλέον συμφέρον στην εκτέλεση της σύμβασης. Μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση για σπουδαίο λόγο, ή αν παρεμποδίστηκε στη συμφωνημένη χρήση του μισθίου (α. 585 Α.Κ.), υφίσταται κίνδυνο στην υγεία του λόγω έλλειψης μέτρων ασφαλείας στο ακίνητο (α. 588 Α.Κ.).
-Να ζητήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης (π.χ. έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας του μισθίου, ή έλλειψη ιδιότητας από υπαιτιότητα του εκμισθωτή, ή υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας- 578 Α.Κ., ή ύπαρξη νομικού ελαττώματος -583 Α.Κ.- ή παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου- 584 Α.Κ.).
-Να ζητήσει επιστροφή της εγγύησης στη λήξη της μίσθωσης αν δεν υπάρχουν οφειλές ενοικίων, κοινοχρήστων δαπανών και παγίων και ζημιές του μισθίου.
Ο ενοικιαστής δεν έχει το δικαίωμα να προβεί σε τροποποιήσεις ή αλλαγές στον χώρο χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι δεν επιτρέπεται να αλλάξει την εσωτερική διαρρύθμιση, να παρέμβει στην πρόσοψη του κτιρίου ή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για άλλους σκοπούς πέρα από εκείνους που έχουν συμφωνηθεί.
