Μίσθωση κατοικίας (α. 574 επ. Α.Κ.)
Τι είναι η μίσθωση πράγματος;
Σύμφωνα με το άρθρο 574 Α.Κ. “Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα”.
Συνεπώς η μίσθωση είναι νομικά μια σύμβαση μεταξύ των αντισυμβαλλομένων μερών, δηλαδή του/των μισθωτή/ών και του εκμισθωτή/ών.
Ποιά η ελάχιστη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας;
Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νομοθετήματος αυτού, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει για τρία τουλάχιστον έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.
Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ, η δεύτερη εκ των οποίων ορίζει ότι ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο, συνάγεται ότι επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται στην καταβολή προς τον εκμισθωτή του συμφωνημένου μισθώματος ακόμα και αν αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου.
Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής εξακολουθεί να υποχρεούται στην καταβολή του μισθώματος καθ’ όλο το υπολειπόμενο μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης χρονικό διάστημα, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που τον αφορούν, δεδομένου ότι το μίσθωμα οφείλεται ως αντάλλαγμα όχι της πραγματικής χρήσης αλλά της παροχής σ’ αυτόν της δυνατότητας χρήσης του μισθίου.
Σε περίπτωση πρόωρης (πριν τη λήξη της τριετίας) αποχώρησης του μισθωτή από το μίσθιο χωρίς την συγκατάθεση του εκμισθωτή η δοθείσα εγγύηση δεν επιστρέφεται.
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599 και 608 § 1 ΑΚ συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο του νόμιμου ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία των μερών (αντισυμφωνία), η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο.
Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους. Η λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται έστω και αν η παράδοση των κλειδιών του μισθίου γίνει με δικαστικό επιμελητή, αρκεί η παραλαβή τους από τον εκμισθωτή να γίνει ανεπιφύλακτα, αφού και τότε στοιχειοθετείται το πραγματικό άτυπης αντισυμφωνίας.
Καταγγελία σύμβασης μίσθωσης κατοικίας:
Στο άρθρο 597 Α.Κ. ορίζονται τα εξής: “Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ολικά ή μερικά, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον πριν από ένα μήνα, αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Δεν αποκλείεται αξίωση του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας της πρόωρης λύσης της μίσθωσης.
Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής πριν περάσει η προθεσμία αυτή καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας”.
Επομένως, πέραν της εκ μέρους του εκμισθωτή καταγγελίας της μίσθωσης λόγω παρόδου της τριετίας από την σύναψη της σχετικής σύμβασης, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση και σε περίπτωση ολικής ή μερικής καθυστέρησης ή μη καταβολής του μισθώματος. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται πλέον.
Ύψος μισθώματος κατοικίας:
Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ελεύθερα στο μισθωτήριο το ύψος του μισθώματος και την αναπροσαρμογή του. Δεν απαιτείται νέο συμβόλαιο σε κάθε ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης εκτός αν αλλάζει το μίσθωμα. Αλλαγές σε άλλα στοιχεία (π.χ. ιδιοκτητών, μισθωτών κ.λ.π.) δηλώνονται στην ΑΑΔΕ με τροποποιητική δήλωση.
Αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάρκεια της τριετίας: Στις περιπτώσεις που ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο μίσθωμα μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις, ήτοι κατά ποσοστό ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή. Η ρύθμιση αυτή δεν έχει σήμερα πρακτική αξία δεδομένου ότι ο δείκτης τιμών καταναλωτή είναι αρνητικός, πράγμα που οδηγεί στον προσδιορισμό του μηνιαίου μισθώματος σε σταθερό ποσό καθόλη τη διάρκεια της τριετίας.
Ο εκμισθωτής έχει τα κάτωθι δικαιώματα:
– να εισπράττει το συμφωνημένο μίσθωμα
-να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης για σπουδαίο λόγο ή για παράβαση όρου της σύμβασης από υπαιτιότητα του μισθωτή.
Κατά τις διατάξεις των άρθρων 608 παρ. 2 και 609 ΑΚ « «Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του καθενός από τους συμβαλλομένους.» και
«Στη μίσθωση με αόριστη διάρκεια η καταγγελία του προηγούμενου άρθρου, εφόσον δεν συμφωνήθηκε διαφορετικά, γίνεται:
Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού ή ακινήτου που έχει οριστεί με την ημέρα πριν από μια τουλάχιστον ημέρα. Αν πρόκειται για μίσθωμα κινητού πράγματος που έχει οριστεί κατά εβδομάδα ή κατά μακρότερα διαστήματα, τουλάχιστον πριν από τρεις ημέρες.
Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά εβδομάδα, τουλάχιστον πριν από πέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος της εβδομάδας. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από δεκαπέντε ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μηνός. Αν πρόκειται για μίσθωμα ακινήτου που έχει οριστεί κατά διαστήματα μακρότερα από ένα μήνα, τουλάχιστον πριν από τρεις μήνες και ισχύει για το τέλος του Μαρτίου ή του Ιουνίου ή του Σεπτεμβρίου ή του Δεκεμβρίου κάθε έτους.».
Ο εκμισθωτής δύναται να καταγγείλει τη μισθωτική σχέση όταν αυτή καταστεί αορίστου χρόνου.
Επίσης, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα καταγγελίας λόγω κακής χρήσης του μισθίου από το μισθωτή. Συγκεκριμένα, το άρθρο 594 ΑΚ ορίζει ότι «Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.».
-να παρακρατήσει την εγγύηση αν υπάρχουν φθορές στο μίσθιο και οφειλές ενοικίων, κοινοχρήστων δαπανών και παγίων του μισθίου.
-να επιδιώξει την έξωση του μισθωτή με διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής οφειλόμενων μισθωμάτων ή με αγωγή.
-να εκποιήσει/καταστρέψει/παρακρατήσει πράγματα του μισθωτή που παρέμειναν στο μίσθιο μετά την έξωση και μετά το πέρας του 6μήνου από την αποβολή από το μίσθιο (κατά το οποίο 6μηνο ο εκμισθωτής υποχρεούται να τα φυλάξει προς απόδοση στον μισθωτή). Δεν αποκλείεται στην περίπτωση αυτή να αξιώσει και αποζημίωση από τον μισθωτή (α. 601 Α.Κ.).
– να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος (κατά τα άρθρα 288 και 388 Α.Κ.).
Ο μισθωτής αντίθετα υποχρεούται:
-να καταβάλλει εμπρόθεσμα το συμφωνημένο μίσθωμα, τα κοινόχρηστα και τα πάγια (λογαριασμούς κοινής ωφελείας) του μισθίου.
-να κάνει σύμφωνη με το σκοπό της μίσθωσης, κατάλληλη και επιμελή χρήση του μισθίου. Να μην κάνει αντισυμβατική και κακή χρήση αυτού (π.χ. μην επιφέρει βλάβη στο μίσθιο που δεν οφείλεται σε συνήθη χρήση, να μην διακινεί ναρκωτικά στο μίσθιο, να μην ανεγείρει αυθαίρετες κατασκευές κ.λ.π.).
– Σύμφωνα με το άρθρο 599 παρ. 1 ΑΚ: «Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε» ενώ κατά το άρθρο 592 ΑΚ: «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση». Οφείλει να παραδώσει το μίσθιο και τα κλειδιά αυτού κατά τη λήξη της μίσθωσης και μάλιστα ελεύθερο από τα εισκομισθέντα σε αυτό κινητά πράγματα.
– Σύμφωνα δε με τη διάταξη του άρθρου 596 ΑΚ «Ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο».
