Αγωγή διανομής κοινού ακινήτου (α. 795, 798, 799, 800, 801, 1113 Α.Κ., και 480, 480 Α, 481 και 484 παρ.1 ΚΠολΔ)- αυτούσια- δικαστική διανομή- κοινωνία δικαιώματος:
Κοινωνία δικαιώματος:
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθ. 795 § 1 Α.Κ., κάθε κοινωνός έχει δικαίωμα να απαιτήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας εφόσον το δικαίωμα αυτό δεν αποκλείεται από δικαιοπραξία ή από τον προορισμό του κοινού πράγματος για κάποιο διαρκή σκοπό.
Άρθρο 795 – Αστικός Κώδικας – Δικαίωμα για λύση της …
Κατά την έννοια της εν λόγω διάταξης, το δικαίωμα του κοινωνού για λύση της κοινωνίας αποκλείεται και όταν το κοινό πράγμα έχει από τη φύση του διαρκή και όχι πρόσκαιρο προορισμό ή σκοπό.
Τούτο συμβαίνει κατ` αρχάς όταν το κοινό πράγμα έχει από την ίδια τη φύση του διαρκή και όχι πρόσκαιρο σκοπό ή προορισμό. Τέτοιος προορισμός υπάρχει δε όταν το επίκοινο χρησιμεύει για την εξυπηρέτηση άλλου πράγματος, π.χ. είναι παράρτημα άλλων ακινήτων, οπότε η κοινωνία σε αυτό θα υπάρχει, ενόσω θα υπάρχει και η κοινωνία των κοινωνών στα κύρια πράγματα.
Το ίδιο ισχύει και όταν το κοινό πράγμα έχει ταχθεί, με τη ρητή ή σιωπηρή βούληση των κοινωνών ή με διάταξη τελευταίας βούλησης του δικαιοπαρόχου τους, για την εξυπηρέτηση ιδιαίτερου (διαρκούς) σκοπού.
Τύπος για τη σχετική συμφωνία δεν απαιτείται από το νόμο, ακόμα και αν πρόκειται για συγκυριότητα σε ακίνητο. Εξάλλου, κατά κανόνα, η συμφωνία αυτή περιλαμβάνεται στη συστατική πράξη της κοινωνίας, η οποία θα έχει περιβληθεί τον απαιτούμενο τύπο. Αν η συμφωνία γίνεται μεταγενέστερα, τήρηση τύπου δεν είναι αναγκαία, αφού στις περισσότερες περιπτώσεις θα πρόκειται για πράξη διακανονισμού της χρήσης του επίκοινου.
Αντίθετα, δεν υπάρχει τέτοιος διαρκής προορισμός ή σκοπός, όταν οι κοινωνοί απλώς εκμεταλλεύονται το κοινό πράγμα με ορισμένο τρόπο ή κάνουν κοινή χρήση του πράγματος για την πιο άνετη εξυπηρέτησή τους.
Αυτονόητο είναι ότι στις προαναφερθείσες περιπτώσεις δεν θα πρέπει να πρόκειται για σύσταση πραγματικής δουλείας, αφού αυτή, έτσι κι` αλλιώς, δεν αποτελεί αυτοτελώς αντικείμενο εκποίησης και κατ` επέκταση διανομής, αλλά εκποιείται και διανέμεται από κοινού με το δεσπόζον ακίνητο.
Περαιτέρω, από τη διάταξη του αρθ. 795 § 2 ΑΚ, κατά την οποία με δικαιοπραξία μπορεί να αποκλειστεί η λύση της κοινωνίας το πολύ για δέκα χρόνια (και αρθ. 1887 εδ. β ΑΚ αναφορικά με τον αποκλεισμό διανομής επί συγκληρονομίας), προκύπτει ότι το δικαίωμα οποιουδήποτε κοινωνού να επιδιώξει την (εξώδικη ή δικαστική) λύση της κοινωνίας μπορεί να αποκλεισθεί με δικαιοπραξία (σύμβαση ή μονομερή, λ.χ. δωρεά, διάταξη τελευταίας βούλησης), μεταξύ όλων των κοινωνών για ορισμένο χρόνο (αρθ. 795 § 1 ΑΚ), ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει κατ` ανώτατο όριο τη δεκαετία (αρθ. 795 § 2 ΑΚ, αρθ. 1887 εδ. β ΑΚ αναφορικά με τον αποκλεισμό διανομής επί συγκληρονομίας).
Τα στοιχεία της βάσεως της αγωγής περί λύσης της κοινωνίας και διανομής κοινώς πραγμάτων είναι τα εξής: α) συγκυριότητα του ενάγοντος, β) η μεταξύ του ενάγοντος και του εναγόμενου κοινωνία, γ) το αντικείμενο της αγωγής, ήτοι αν πρόκειται για πράγμα κινητό ή ακίνητο, καθώς και ακριβής περιγραφή του πράγματος, δ) μη συμφωνία του εναγόμενου για διανομή, ε) αξία των διανεμητέων πραγμάτων, καθώς και στ) συγκεκριμένο αίτημα.
Αυτούσια διανομή:
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 798, 799, 800 και 801 του ΑΚ, και 480, 480 Α, 481 και 484 παρ.1 του ΚΠολΔ, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 1113 του ΑΚ, εφαρμόζονται και επί διανομής κοινού πράγματος, προκύπτει ότι αν δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί για τη λύση της κοινωνίας με διανομή, κάθε κοινωνός μπορεί να ζητήσει τη δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις του ΚΠολΔ (άρθρ. 478 επ.).
Έτσι: α) Αν δεν συμφωνούν όλοι οι κοινωνοί για τη λύση της κοινωνίας με διανομή, κάθε κοινωνός μπορεί να ζητήσει τη δικαστική διανομή κατά τις διατάξεις του ΚΠολΔ,
β) Αίτημα της αγωγής διανομής πράγματος αποτελεί η λύση της κοινωνίας που υπάρχει επ` αυτού, ο δε τρόπος λύσης της κοινωνίας, δηλαδή το αν η λύση αυτής θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση δια πλειστηριασμού, δεν περιλαμβάνεται στο αίτημα της αγωγής διανομής, αλλά ανήκει στις εξουσίες του αρμόδιου δικαστηρίου. Η διανομή γίνεται αυτουσίως αν το αντικείμενο ή τα αντικείμενα που πρόκειται να διανεμηθούν είναι δυνατό, χωρίς μείωση της αξίας τους, να διανεμηθούν σε ομοειδή μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνών.
Σύμφωνα λοιπόν με τη διάταξη του άρθρου 480 παρ. 1 ΚΠολΔ, το δικαστήριο αποφασίζει την αυτούσια διανομή αν είναι δυνατή η διαίρεση του διανεμητέου σε μέρη ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών δίχως να μειώνεται η αξία του. Αυτούσια διανομή είναι η φυσική (in natura) διαίρεση του κοινού αντικειμένου σε περισσότερα ίσα κατ’ αξίαν μέρη.
Επομένως, η αξία των μεριδίων (και δη η ίση), είναι ένας από τους παράγοντες που καθορίζουν τη δυνατότητα ή μη της αυτούσιας διανομής.
Άρα, αν η παραπάνω διαίρεση του διανεμητέου είναι ανέφικτη, δηλαδή αν το κοινό αντικείμενο δεν μπορεί να διαιρεθεί με βάση τον προορισμό που έχει από τη φύση του, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, δεν διατάσσεται η αυτούσια διανομή του.
Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 480 παρ. 2 ΚΠολΔ, αυτούσια διανομή είναι δυνατή και με κατανομή των κοινών πραγμάτων σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των κοινωνιών, οπότε, κατ`άρθρο 481 του ΚΠολΔ, το Δικαστήριο μπορεί για την εξίσωση των άνισων μερών να αποφασίσει ότι οι κοινωνοί που λαμβάνουν ορισμένα μέρη θα καταβάλουν σε άλλους κοινωνούς ορισμένο χρηματικό ποσό.
Δεν επιτρέπεται όμως, εν προκειμένω, να λάβει κοινωνός μερίδια κυρίως σε χρήμα, γιατί το γεγονός αυτό αφαιρεί από τη διανομή το χαρακτήρα της αυτούσιας. Δηλαδή, η διανομή, εκτός του ότι πρέπει να είναι δυνατή, δεν πρέπει να είναι ασύμφορη, δηλαδή δεν πρέπει να επέρχεται με αυτή μείωση της αξίας των μεριδίων, των οποίων το άθροισμα κατ’ αξία να μην αντιστοιχεί στην αξία του διανεμομένου πράγματος και να μην μπορεί να γίνει εξίσωση των μερίδων με την καταβολή ορισμένου χρηματικού ποσού από τον κοινωνό ή τους κοινωνούς στους άλλους κοινωνούς ή τη σύσταση δουλείας πάνω σε ορισμένα μέρη υπέρ των άλλων κοινωνών.
Αν η διανομή με τους παραπάνω τρόπους είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το δικαστήριο διατάζει την πώληση του διανεμητέου επικοίνου με πλειστηριασμό κατ’ άρθρο 484 του ΚΠολΔ, λαμβάνοντας υπόψη του, εκτός από τις μερίδες των κοινωνών, το είδος, τις διαστάσεις καθώς και το εμβαδόν του διανεμητέου. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι ο τρόπος λύσεως της κοινωνίας, δηλαδή αν η λύση θα γίνει με αυτούσια διανομή ή με πώληση με πλειστηριασμό, ανήκει στην κυριαρχική εξουσία του δικαστηρίου.
Με το άρθρο 480Α ΚΠολΔ καθιερώθηκε για πρώτη φορά ως τρόπος αυτούσιας διανομής κοινού οικοπέδου στο οποίο υπάρχει έστω και μια μόνο οικοδομή ή το οποίο είναι ακάλυπτο και οικοδομήσιμο, η, κατόπιν σχετικού αιτήματος κάποιου από τους συγκυρίους του οικοπέδου, σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας, είτε κατά ορόφους ή μέρη ορόφων είτε σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου, στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων, σύμφωνα με τον ν. 3741/1929 και το ν.δ. 1024/1971, αντίστοιχα, καθώς και τα άρθρα 1002 και 1117 ΑΚ.
Περαιτέρω ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 480Α ΚΠολΔ, ότι το δικαστήριο αποφασίζει τη διανομή με τον τρόπο που αναφέρεται στην παράγραφο αυτή, αν είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων και υπό την επιφύλαξη πάντοτε των πολεοδομικών διατάξεων, με την έννοια ότι η υπάρχουσα οικοδομή θα περιέλθει, ως αυτοτελής ιδιοκτησία, σε ένα από τους (συγ)κυρίους και στους λοιπούς θα περιέλθουν οι ανεγερθησόμενες υπόλοιπες ιδιοκτησίες επί των οριζόμενων από το Δικαστήριο διακεκριμένων μερών, με εξίσωση των τυχόν ανισοτήτων με την καταβολή χρηματικού ποσού ή σύσταση δουλειών.
Άρθρο 480Α – Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας
Για την αυτούσια διανομή κοινού ακινήτου με σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, πρέπει το ακίνητο, το οποίο από άποψη δόμησης παραμένει ενιαίο και επίκοινο, να διαθέτει τα ελάχιστα όρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και τους λοιπούς όρους δόμησης που καθορίζονται από τον ΓΟΚ της κάθε περιοχής.
Μεταξύ των προϋποθέσεων αρτιότητας ενός οικοπέδου είναι και το ότι πρέπει αυτό να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και ως τέτοια νοείται όχι η προβλεπόμενη απλώς από το σχέδιο πόλεως, αλλ` εκείνη, η οποία έχει καταστεί πράγματι κοινόχρηστη καθόλο το πλάτος που προβλέπει το σχέδιο πόλης.
Εκμετάλλευση κοινού ακινήτου από έναν κοινωνό:
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785, 786, 787, 792 § 2, 961, 962 και 1113 ΑΚ, προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση σύγχρησης, να απαιτήσουν από αυτόν που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού, ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματος τους, μερίδα από το όφελος (καρπούς και γενικότερα ωφελήματα) που αυτός αποκόμισε ή εξοικονόμησε και το οποίο συνίσταται στην αξία της, επιπλέον της ιδανικής του μερίδας, χρήσης του κοινού.
Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των κοινωνών, δεν αποκλείεται όμως να ανακύπτει παράλληλα και ευθύνη του ως κακόπιστου νομέα, κατά το άρθρο 1098 ΑΚ ή και αδικοπρακτική ευθύνη του, κατά τα άρθρα 914 ή και 1099 ΑΚ αν, παράνομα και υπαίτια, εμπόδισε τη σύγχρηση του κοινού πράγματος από τους λοιπούς κοινωνούς ή, πολύ περισσότερο, αν τους απέβαλε από τη συννομή του κοινού.
Ειδικότερα, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, ήτοι ακινήτου που από την κατασκευή του είναι προορισμένο να χρησιμοποιείται για κατοικία ή γραφείο ή κατάστημα, το όφελος αυτό συνίσταται στην, κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσης, μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσης κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια, που προσδιορίζεται με βάση τη μισθωτική αξία του πράγματος, χωρίς να μεταβάλλεται σε αξίωση απόδοσης μισθωμάτων. Επίσης, το δικαίωμα του συγκοινωνού δεν αναιρείται από το γεγονός ότι αποχώρησε οικειοθελώς και δεν παρεμποδίστηκε στην χρήση του.
Συνεπώς, στη σχετική αγωγή αποζημίωσης καθώς και στην απόφαση δικαστηρίου της ουσίας που θα εκδοθεί, αρκεί, για την πληρότητα και το ορισμένο αυτής, να αναφέρεται το κοινό ακίνητο, η επ’ αυτού μερίδα του ενάγοντος, ότι ο εναγόμενος έκανε κατά τον επίδικο χρόνο αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου και, επίσης, το κατά τον επίδικο χρόνο όφελος του εναγομένου κοινωνού από την αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, συνιστάμενο στην αξία αυτής, η οποία, προκειμένου περί αστικού ακινήτου, ταυτίζεται με την μισθωτική αξία του μεριδίου του, εκτός χρήσεως, κοινωνού, της οποίας, συνεπώς, αρκεί η αναφορά.
Για τον επιτυχή και αποτελεσματικό χειρισμό της υπόθεσης κοινού με λοιπούς συνιδιοκτήτες ακινήτου σας απευθυνθείτε στο δικηγορικό μας γραφείο τόσο για τον εξωδικαστικό χειρισμό της σχετικής υπόθεσής σας όσο και για την δικαστική σας εκπροσώπηση επί αγωγής διανομής κοινού ακινήτου.
Σημειώνεται ότι βάσει του α. 82 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) δεν επιτρέπεται στον δικηγόρο να παρέχει τις υπηρεσίες του χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Απαντήσεις σε ερωτήματα νομικής φύσης παρέχονται μόνο κατόπιν ραντεβού.
