Αυθαίρετη Δόμηση και Αυθαίρετα Κτίσματα: Ποινές, Πρόστιμα και η Νέα Νομοθεσία (Ν. 4495/2017 & Ν. 5215/2025):
Η αυθαίρετη δόμηση και οι παράνομες οικοδομικές εργασίες αποτελούν σοβαρά αδικήματα στην Ελλάδα, τα οποία πλέον αντιμετωπίζονται με ένα ιδιαίτερα αυστηρό νομικό πλαίσιο. Οι πρόσφατες τροποποιήσεις φέρνουν δρακόντειες ποινικές κυρώσεις και τσουχτερά διοικητικά πρόστιμα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες.
Αν αντιμετωπίζετε κατηγορίες ή θέλετε να μάθετε τι ισχύει για τα αυθαίρετα κτίσματα, τις αλλαγές χρήσης και τις κατεδαφίσεις, ο πλήρης οδηγός που ακολουθεί βασίζεται στην ισχύουσα νομοθεσία (Ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από τον Ν. 5106/2024 και τον πρόσφατο Ν. 5215/2025).
Τι Ορίζεται ως Αυθαίρετη Κατασκευή και Πότε Απαιτείται Άδεια:
Σύμφωνα με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν.Ο.Κ. – Ν. 4067/2012) και τον Ν. 4495/2017, αυθαίρετη ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση η οποία:
- Εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια.
- Έχει γίνει καθ’ υπέρβαση της εκδοθείσας άδειας.
- Έχει βασιστεί σε άδεια που στη συνέχεια ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.
- Παραβιάζει τις ισχύουσες γενικές ή ειδικές πολεοδομικές διατάξεις.
Είναι Παράνομη η Κατεδάφιση Χωρίς Άδεια;
Ναι. Η νομοθεσία ορίζει ότι η έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει και εργασίες που δεν δημιουργούν νέα δόμηση, όπως η άδεια κατεδάφισης. Αν προχωρήσετε σε κατεδάφιση μιας κατασκευής (η οποία θεωρείται τεχνικό έργο) χωρίς την απαραίτητη έγκριση, τεχνική έκθεση και δήλωση επίβλεψης μηχανικού, η πράξη αυτή συνιστά αυθαίρετο τεχνικό έργο και επιφέρει ποινικές κυρώσεις, και όχι απλώς διοικητικά πρόστιμα.
Οι Ποινικές Κυρώσεις για την Αυθαίρετη Δόμηση:
Αν διαπιστωθεί αυθαίρετη κατασκευή ή παράνομη αλλαγή χρήσης και ο υπεύθυνος δεν συμμορφωθεί εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών για την κατεδάφιση ή αποκατάστασή της, επιβάλλονται:
- Ποινή φυλάκισης: Τουλάχιστον δύο (2) έτη.
- Χρηματική ποινή: Από 5.000 ευρώ έως 50.000 ευρώ.
Κατά την επιμέτρηση της ποινής στο δικαστήριο, λαμβάνονται υποχρεωτικά υπόψη η συνολική αξία του αυθαιρέτου και ο βαθμός υποβάθμισης που προκαλείται στο φυσικό ή πολιτιστικό περιβάλλον. Για απλές και μικρές υπερβάσεις της άδειας κατασκευής, το δικαστήριο μπορεί να επιβάλει ελαττωμένη ποινή.
Ειδικότερα:
Κατ’ άρθρο 125ΙΕ του ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει από τον ν. 5215/2025:
1.Οι ιδιοκτήτες ή εντολείς κατασκευής ή εγκατάστασης αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσεως αντίστοιχα και οι εργολάβοι κατασκευής τους τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον δύο (2) ετών και χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ έως πενήντα χιλιάδες (50.000) ευρώ, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης εντός της προθεσμίας της παρ. 1 του άρθρου 125ΙΑ.
Κατά την επιμέτρηση της ποινής του πρώτου εδαφίου λαμβάνονται υποχρεωτικά και αναλογικά υπόψη η αξία της αυθαίρετης κατασκευής και ο βαθμός υποβάθμισης του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος.
Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι μηχανικοί που εκπόνησαν τις μελέτες ή έχουν την επίβλεψη του έργου, αν διαπιστωθεί ότι οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ή αν διαπιστωθεί ότι οι εργασίες δόμησης δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης.
Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ελαττωμένη ποινή σύμφωνα με το άρθρο 83 του Ποινικού Κώδικα (ν. 4619/2019, Α’ 95).
2.Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στον αιγιαλό, την παραλία, τη θάλασσα, τον πυθμένα, τη ζώνη λιμένα, τη μεγάλη λίμνη, πλεύσιμο ποταμό, ρέματα, όχθη ή παρόχθια ζώνη μεγάλης λίμνης ή πλεύσιμου ποταμού, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και τους ιστορικούς τόπους, σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως μνημεία και σε δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, καθώς και σε δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις των περ. α) και β) της παρ. 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α’ 289), διπλασιάζονται τα ελάχιστα και μέγιστα όρια των χρηματικών ποινών της παρ. 1.
Νόμος 4495/2017 , κωδικοποιημένος με τον 5215/2025
Διοικητικές Κυρώσεις, Πρόστιμα και Κατεδαφίσεις:
Όλα τα αυθαίρετα κτίσματα ή οι παράνομες αλλαγές χρήσης που δεν έχουν υπαχθεί νομίμως σε διατάξεις αναστολής επιβολής κυρώσεων (νόμοι τακτοποίησης αυθαιρέτων), κατεδαφίζονται ή απομακρύνονται υποχρεωτικά.
Εκτός από την κατεδάφιση, αν διαπιστωθούν αυθαίρετα κτίσματα, κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, επιβάλλονται επίσης:
α) πρόστιμα ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης, σύμφωνα με το άρθρο 125ΙΓ,
β) ποινικές κυρώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 125ΙΕ,
γ) αναστολή της άδειας λειτουργίας της οικείας οικονομικής δραστηριότητας, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 125ΙΣΤ,
δ) διακοπή ρευματοδότησης, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 125ΙΣΤ.
Σημείωση για Μικρές Παραβάσεις: Όταν πρόκειται για μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (π.χ. εργασίες μικρής κλίμακας, μικρές μεταβολές σε όρους δόμησης, αλλαγή χρήσης), ήτοι επεμβάσεις που γίνονται κατά παράβαση της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, οι οποίες δεν επιφέρουν σημαντικές μεταβολές σε ουσιώδη δομικά στοιχεία (όπως μεταβολές όγκου, δόμησης, κάλυψης κ.λ.π), τότε επιβάλλονται μόνο διοικητικές κυρώσεις (όπως κατεδάφιση κτίσματος, αναστολή άδειας λειτουργίας) και πρόστιμα.
Αυθαίρετα σε Προστατευόμενες Περιοχές και Αιγιαλό:
Η νομοθεσία δείχνει μηδενική ανοχή όταν οι αυθαίρετες εργασίες δόμησης εντοπίζονται σε ευαίσθητα οικοσυστήματα ή δημόσιους χώρους.
Διπλασιασμός Ποινών:
Τα ελάχιστα και μέγιστα όρια των χρηματικών ποινών διπλασιάζονται αυτόματα (φτάνοντας από 10.000 έως 100.000 ευρώ ή και περισσότερο ανάλογα με την ειδικότερη διάταξη) εάν οι εργασίες δόμησης εκτελεστούν χωρίς άδεια ή κατά παράβαση αυτής σε:
- Ρέματα, βιοτόπους, δάση, δασικές, αναδασωτέες ή δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις.
- Αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους ή κτίρια χαρακτηρισμένα ως μνημεία.
- Αιγιαλό, παραλία, ζώνη λιμένα, θάλασσα, πυθμένα, μεγάλες λίμνες ή πλεύσιμα ποτάμια.
Ειδικότερα:
Κατά το άρθρο 17 παρ.8 εδ.α` του Ν. 1337/1983, όπως η διάταξη αυτή αντικαταστάθηκε με την παρ.4 του άρθρου 5 του Ν. 3212/2003 και έκτοτε ισχύει:
….Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στα ρέματα, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις εκτός από την κατά τις προηγούμενες παραγράφους επιβολή των προστίμων και της κατεδάφισης των αυθαιρέτων, τα πρόσωπα του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου αυτής τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον δύο (2) ετών και με χρηματική ποινή από δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ……”.
Αν η πιο πάνω πράξη έχει γίνει από αμέλεια, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης μέχρι ένα (1) έτος και με χρηματική ποινή από δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ μέχρι δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ. Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ποινή μειωμένη.
Κατά τους ορισμούς δε του άρθρου 2 παρ.35 του Ν. 4067/2012 [ Νέος Οικοδομικός Κανονισμός]: Κατασκευή είναι κάθε ασφαλές τεχνικό έργο.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ.1 περ.α` του ίδιου ως άνω νόμου (Ν.Ο.Κ.), όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 48 παρ.1 του Ν. 4178/2013 και το άρθρο 20 παρ.4 του Ν. 4258/2014:
Άδεια δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν. 4030/2011 … απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως: α. κατεδάφιση κατασκευών….
Επίσης, κατά το άρθρο 29 παρ.1 περ.β` του ισχύοντος Ν. 4495/2017, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 34 παρ.19α`του Ν. 4546/2018:
Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως … β) Κατεδάφιση κατασκευών, εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 4….
Πέραν τούτων, κατά τη διάταξη του άρθρου 28 περ.α`του Ν. 4495/2017: …Στην έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνονται και άδειες, οι οποίες δεν δημιουργούν δόμηση, ιδίως η άδεια κατεδάφισης….
Περαιτέρω, κατά το Ν. 1577/1985 [Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός] αυθαίρετο είναι το έργο που κατασκευάζεται είτε χωρίς άδεια της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας είτε καθ`υπέρβασή της ή με βάση ανακληθείσα τέτοια άδεια.
Τέλος, κατά το άρθρο 81 παρ.1 περ.α`του Ν. 4495/2017:
Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ`υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.
Από τις ανωτέρω διατάξεις σαφώς συνάγεται ότι σύμφωνα με τις συναφείς πολεοδομικές διατάξεις που διαχρονικά ίσχυσαν ή ισχύουν μέχρι σήμερα, για την κατεδάφιση κατασκευών, η οποία δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος (υποχρεωτικές κατεδαφίσεις, άρση κινδύνου ετοιμορρόπων κ.λπ.), νοουμένης ως ασφαλούς τεχνικού έργου – κατασκευής, απαιτείται οικοδομική άδεια, η οποία κατά τον κρίσιμο χρόνο τέλεσης της ένδικης πράξης ορίζεται σύμφωνα με τα προεκτεθέντα ως άδεια δόμησης που προϋποθέτει, κατά τις κείμενες διατάξεις υποβολή στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία τεχνικής έκθεσης και δήλωσης επίβλεψης αρμοδίου μηχανικού.
Συνεπώς, η κατεδάφιση κατασκευών χωρίς οικοδομική άδεια, καθιστά το τεχνικό αυτό έργο αυθαίρετο, υπαγόμενο στην πρόβλεψη του άρθρου 17 παρ.8 εδ.α` του Ν. 1337/1983, όπως η παρ. 8 αυτού αντικαταστάθηκε από το άρθρο 5 παρ.4 του Ν. 3212/2003 και όχι απλή πολεοδομική παράβαση, για την οποία επιβάλλονται μόνον διοικητικές κυρώσεις, σύμφωνα με τα οριζόμενα ήδη στο άρθρο 81 παρ.3 και 4 του ισχύοντος Ν. 4495/2017.
Με το άρθρο 94 παρ. 8 του ν. 4495/3-11-2017, επαναλήφθηκε κατά βάση η ως άνω ρύθμιση, για τις επιβαλλόμενες ποινικές κυρώσεις στις περιπτώσεις νέων αυθαίρετων κατασκευών, με τη διαφοροποίηση ότι, εφόσον πρόκειται για αυθαίρετες εργασίες δόμησης στις ως άνω περιοχές ιδιαίτερης προστασίας (ρέματα, βιοτόπους, παραλιακά δημόσια κτήματα κλπ), το μέγιστο όριο της χρηματικής ποινής ανέρχεται σε εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000) ευρώ.
Εν τέλει, η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 94 παρ. 8 του ν. 4495/3-11-2017 καταργήθηκε με την παρ. 1 περ. ε` του άρθρου 83 ν. 5106/1-5-2024 και, πλέον, οι ποινικές κυρώσεις για την αυθαίρετη δόμηση ορίζονται στις δυσμενέστερες για τον κατηγορούμενο διατάξεις του άρθρου 125 ΙΕ ν. 4495/2017, που προστέθηκε με το άρθρο 73 ν. 5106/1-5-2024.
Περαιτέρω, για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης εντός ή εκτός οικισμού απαιτείται άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας.
Κάθε κατασκευή που εκτελείται: α) χωρίς την απαιτούμενη άδεια της πολεοδομικής υπηρεσίας ή β) καθ` υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών γενικών ή ειδικών διατάξεων, είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις ως άνω σχετικές με τα αυθαίρετα διατάξεις (άρθρο 4 παρ. 5 ν. 4067/2012 – νέου οικοδομικού κανονισμού).
Συνεπώς, για τη στοιχειοθέτηση του ως άνω προβλεπόμενου πλημμελήματος της ανέγερσης από πρόθεση αυθαίρετου κτίσματος, απαιτούνται εκτός των άλλων:
α) η ιδιότητα του δράστη ως ιδιοκτήτη ή εντολέα ή εργολάβου και
β) η ανέγερση απ` αυτόν εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως κτίσματος, χωρίς προηγουμένη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας (ΑΠ 894/2023, ΑΠ 41/2023, ΑΠ 1552/2019).
Παράνομες Μεταβολές στον Αιγιαλό:
Κατά τη διάταξη του άρθρου 29 παρ. 1 εδ. α` του ν. 2971/2001 (αιγιαλός, παραλία και άλλες διατάξεις), όπως ίσχυε πριν την κατάργησή του με το άρθρο 24 παρ. 1 ν. 5092/4-3-2024 και τη ρύθμιση πλέον των σχετικών ποινικών κυρώσεων με τη δυσμενέστερη για τον κατηγορούμενο διάταξη του άρθρου 20 του ως άνω ν. 5092/4-3-2024,
“Όποιος χωρίς άδεια ή με υπέρβαση αυτής ή με άδεια που εκδίδεται κατά παράβαση του νόμου αυτού επιφέρει στον αιγιαλό, την παραλία, τη θάλασσα, τον πυθμένα, τη ζώνη λιμένα, τη μεγάλη λίμνη, πλεύσιμο ποταμό, όχθη ή παρόχθια ζώνη μεγάλης λίμνης ή πλεύσιμου ποταμού οποιαδήποτε μεταβολή με την κατασκευή, τροποποίηση ή καταστροφή έργων ή του εδάφους ή του πυθμένα με τη λήψη χώματος, λίθων ή άμμου ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο, ανεξάρτητα αν με τον τρόπο αυτόν επήλθε ζημιά σε οποιονδήποτε, τιμωρείται με φυλάκιση τουλάχιστον ενός έτους και με τα πρόστιμα που επιβάλλονται διοικητικά σύμφωνα με την παράγραφο 23 του άρθρου 3 του ν. 2242/1994, που εφαρμόζεται κατά τα λοιπά”.
Σύντομος Οδηγός: Πώς να Αντιμετωπίσετε μια Κατηγορία για Αυθαίρετα.
Αν βρεθείτε αντιμέτωποι με έλεγχο της πολεοδομίας ή με ποινική δίωξη για αυθαίρετη δόμηση, ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα:
- Ζητήστε Άμεσα την Έκθεση Αυτοψίας: Ενημερωθείτε για το ποιο ακριβώς τμήμα του κτίσματος ή ποια εργασία κρίθηκε αυθαίρετη.
- Εξετάστε τη Δυνατότητα Νομιμοποίησης ή Υπαγωγής: Ελέγξτε με τον μηχανικό σας αν η παράβαση μπορεί να υπαχθεί στις ισχύουσες διατάξεις αναστολής κυρώσεων (τακτοποίηση) ή αν μπορεί να εκδοθεί εκ των υστέρων νόμιμη οικοδομική άδεια.
- Τηρήστε τις Προθεσμίες Συμμόρφωσης: Η έγκαιρη κατεδάφιση ή η αποκατάσταση της νομιμότητας εντός των νόμιμων προθεσμιών μπορεί να σας απαλλάξει από τις βαριές ποινικές κυρώσεις του άρθρου 125ΙΕ.
- Απευθυνθείτε σε Εξειδικευμένο Δικηγορικό Γραφείο: Οι υποθέσεις αυθαίρετης δόμησης απαιτούν βαθιά γνώση τόσο του Πολεοδομικού όσο και του Ποινικού Δικαίου. Η έγκαιρη νομική υποστήριξη είναι καθοριστική για την αποτελεσματική υπεράσπισή σας στο δικαστήριο.
Απευθυνθείτε στο δικηγορικό μας γραφείο που διαθέτει εξειδικευμένους στο Ποινικό Δίκαιο νομικούς για να πετύχετε την κατά το δυνατόν επιτυχή και αποτελεσματική υπεράσπισή σας σε κάθε ποινική κατηγορία που αντιμετωπίζετε σχετικά με αυθαίρετες οικοδομικές εργασίες. Επικοινωνήστε στα τηλ. 213-0313912, 211- 4029293 και στο email: info@tpvlaw.gr.
Το γραφείο μας διαθέτει αρκετές αθωωτικές αποφάσεις εντολέων του για το εν λόγω αδίκημα.
Δείτε σχετικές αθωωτικές αποφάσεις του γραφείου μας στο τμήμα των αποφάσεων της ιστοσελίδας μας.
Δείτε απόφαση εδώ: https://tpvlaw.gr/wp-content/uploads/2025/11/Αθωωτική-απόφαση-σε-αυθαίρετη-δόμηση.pdf
Σημειώνεται ότι βάσει του α. 82 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) δεν επιτρέπεται στον δικηγόρο να παρέχει τις υπηρεσίες του χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Απαντήσεις σε ερωτήματα νομικής φύσης παρέχονται μόνο κατόπιν ραντεβού.
