Αυθαίρετη Δόμηση & Αυθαίρετες Οικοδομικές Εργασίες (Ν. 4495/2017):
Κατ’ άρθρο 125ΙΕ του ν. 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε και ισχύει από τον ν. 5215/2025:
1.Οι ιδιοκτήτες ή εντολείς κατασκευής ή εγκατάστασης αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσεως αντίστοιχα και οι εργολάβοι κατασκευής τους τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον δύο (2) ετών και χρηματική ποινή από πέντε χιλιάδες (5.000) ευρώ έως πενήντα χιλιάδες (50.000) ευρώ, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης εντός της προθεσμίας της παρ. 1 του άρθρου 125ΙΑ.
Κατά την επιμέτρηση της ποινής του πρώτου εδαφίου λαμβάνονται υποχρεωτικά και αναλογικά υπόψη η αξία της αυθαίρετης κατασκευής και ο βαθμός υποβάθμισης του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι μηχανικοί που εκπόνησαν τις μελέτες ή έχουν την επίβλεψη του έργου, αν διαπιστωθεί ότι οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ή αν διαπιστωθεί ότι οι εργασίες δόμησης δεν εκτελέστηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν ή σύμφωνα με τα εγκεκριμένα στοιχεία του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης. Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ελαττωμένη ποινή σύμφωνα με το άρθρο 83 του Ποινικού Κώδικα (ν. 4619/2019, Α’ 95).
2.Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στον αιγιαλό, την παραλία, τη θάλασσα, τον πυθμένα, τη ζώνη λιμένα, τη μεγάλη λίμνη, πλεύσιμο ποταμό, ρέματα, όχθη ή παρόχθια ζώνη μεγάλης λίμνης ή πλεύσιμου ποταμού, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και τους ιστορικούς τόπους, σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως μνημεία και σε δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, καθώς και σε δημόσιες χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις των περ. α) και β) της παρ. 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 (Α’ 289), διπλασιάζονται τα ελάχιστα και μέγιστα όρια των χρηματικών ποινών της παρ. 1.
Νόμος 4495/2017 , κωδικοποιημένος με τον 5215/2025
Τα αυθαίρετα κτίσματα, κατασκευές και αλλαγές χρήσης που δεν υπάγονται ή δεν έχουν υπαχθεί νομίμως σε διατάξεις περί αναστολής επιβολής κυρώσεων ή δεν αφορούν σε πολεοδομικές παραβάσεις του άρθρου 81, κατεδαφίζονται ή απομακρύνονται υποχρεωτικά.
Εκτός από την κατεδάφιση, αν διαπιστωθούν αυθαίρετα κτίσματα, κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, επιβάλλονται επίσης:
α) πρόστιμα ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης, σύμφωνα με το άρθρο 125ΙΓ,
β) ποινικές κυρώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 125ΙΕ,
γ) αναστολή της άδειας λειτουργίας της οικείας οικονομικής δραστηριότητας, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 125ΙΣΤ,
δ) διακοπή ρευματοδότησης, σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 125ΙΣΤ.
Όταν δηλαδή πρόκειται για μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (π.χ. εργασίες μικρής κλίμακας, μικρές μεταβολές σε όρους δόμησης, αλλαγή χρήσης), ήτοι επεμβάσεις που γίνονται κατά παράβαση της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας, οι οποίες δεν επιφέρουν σημαντικές μεταβολές σε ουσιώδη δομικά στοιχεία (όπως μεταβολές όγκου, δόμησης, κάλυψης κ.λ.π), τότε επιβάλλονται μόνο διοικητικές κυρώσεις (όπως κατεδάφιση κτίσματος, αναστολή άδειας λειτουργίας) και πρόστιμα.
Κατά το άρθρο 17 παρ.8 εδ.α` του Ν. 1337/1983, όπως η διάταξη αυτή αντικαταστάθηκε με την παρ.4 του άρθρου 5 του Ν. 3212/2003 και έκτοτε ισχύει:
……Για την εκτέλεση εργασιών δόμησης, χωρίς οικοδομική άδεια ή κατά παράβαση αυτής, στα ρέματα, στους βιότοπους, σε παραλιακά δημόσια κτήματα, στους αρχαιολογικούς χώρους και σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις εκτός από την κατά τις προηγούμενες παραγράφους επιβολή των προστίμων και της κατεδάφισης των αυθαιρέτων, τα πρόσωπα του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου της παραγράφου αυτής τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον δύο (2) ετών και με χρηματική ποινή από δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ……”.
Αν η πιο πάνω πράξη έχει γίνει από αμέλεια, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης μέχρι ένα (1) έτος και με χρηματική ποινή από δύο χιλιάδες (2.000) ευρώ μέχρι δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ. Για απλές υπερβάσεις άδειας κατασκευής μπορεί να επιβληθεί ποινή μειωμένη.
Κατά τους ορισμούς δε του άρθρου 2 παρ.35 του Ν. 4067/2012 [ Νέος Οικοδομικός Κανονισμός]: Κατασκευή είναι κάθε ασφαλές τεχνικό έργο.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 4 παρ.1 περ.α` του ίδιου ως άνω νόμου (Ν.Ο.Κ.), όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 48 παρ.1 του Ν. 4178/2013 και το άρθρο 20 παρ.4 του Ν. 4258/2014:
Άδεια δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν. 4030/2011 … απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως: α. κατεδάφιση κατασκευών….
Επίσης, κατά το άρθρο 29 παρ.1 περ.β` του ισχύοντος Ν. 4495/2017, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 34 παρ.19α`του Ν. 4546/2018:
Οικοδομική άδεια απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως … β) Κατεδάφιση κατασκευών, εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 4….
Πέραν τούτων, κατά τη διάταξη του άρθρου 28 περ.α`του Ν. 4495/2017: …Στην έννοια της οικοδομικής άδειας περιλαμβάνονται και άδειες, οι οποίες δεν δημιουργούν δόμηση, ιδίως η άδεια κατεδάφισης….
Περαιτέρω, κατά το Ν. 1577/1985 [Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός] αυθαίρετο είναι το έργο που κατασκευάζεται είτε χωρίς άδεια της αρμόδιας Πολεοδομικής Υπηρεσίας είτε καθ`υπέρβασή της ή με βάση ανακληθείσα τέτοια άδεια.
Τέλος, κατά το άρθρο 81 παρ.1 περ.α`του Ν. 4495/2017:
Αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ`υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε.
Από τις ανωτέρω διατάξεις σαφώς συνάγεται ότι σύμφωνα με τις συναφείς πολεοδομικές διατάξεις που διαχρονικά ίσχυσαν ή ισχύουν μέχρι σήμερα, για την κατεδάφιση κατασκευών, η οποία δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος (υποχρεωτικές κατεδαφίσεις, άρση κινδύνου ετοιμορρόπων κ.λπ.), νοουμένης ως ασφαλούς τεχνικού έργου – κατασκευής, απαιτείται οικοδομική άδεια, η οποία κατά τον κρίσιμο χρόνο τέλεσης της ένδικης πράξης ορίζεται σύμφωνα με τα προεκτεθέντα ως άδεια δόμησης που προϋποθέτει, κατά τις κείμενες διατάξεις υποβολή στην αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία τεχνικής έκθεσης και δήλωσης επίβλεψης αρμοδίου μηχανικού.
Συνεπώς, η κατεδάφιση κατασκευών χωρίς οικοδομική άδεια, καθιστά το τεχνικό αυτό έργο αυθαίρετο, υπαγόμενο στην πρόβλεψη του άρθρου 17 παρ.8 εδ.α` του Ν. 1337/1983, όπως η παρ. 8 αυτού αντικαταστάθηκε από το άρθρο 5 παρ.4 του Ν. 3212/2003 και όχι απλή πολεοδομική παράβαση, για την οποία επιβάλλονται μόνον διοικητικές κυρώσεις, σύμφωνα με τα οριζόμενα ήδη στο άρθρο 81 παρ.3 και 4 του ισχύοντος Ν. 4495/2017.
Με το άρθρο 94 παρ. 8 του ν. 4495/3-11-2017, επαναλήφθηκε κατά βάση η ως άνω ρύθμιση, για τις επιβαλλόμενες ποινικές κυρώσεις στις περιπτώσεις νέων αυθαίρετων κατασκευών, με τη διαφοροποίηση ότι, εφόσον πρόκειται για αυθαίρετες εργασίες δόμησης στις ως άνω περιοχές ιδιαίτερης προστασίας (ρέματα, βιοτόπους, παραλιακά δημόσια κτήματα κλπ), το μέγιστο όριο της χρηματικής ποινής ανέρχεται σε εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000) ευρώ.
Εν τέλει, η ανωτέρω διάταξη του άρθρου 94 παρ. 8 του ν. 4495/3-11-2017 καταργήθηκε με την παρ. 1 περ. ε` του άρθρου 83 ν. 5106/1-5-2024 και, πλέον, οι ποινικές κυρώσεις για την αυθαίρετη δόμηση ορίζονται στις δυσμενέστερες για τον κατηγορούμενο διατάξεις του άρθρου 125 ΙΕ ν. 4495/2017, που προστέθηκε με το άρθρο 73 ν. 5106/1-5-2024.
Περαιτέρω, για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης εντός ή εκτός οικισμού απαιτείται άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας.
Κάθε κατασκευή που εκτελείται α) χωρίς την απαιτούμενη άδεια της πολεοδομικής υπηρεσίας ή β) καθ` υπέρβαση της άδειας ή γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε ή δ) κατά παράβαση των σχετικών γενικών ή ειδικών διατάξεων, είναι αυθαίρετη και υπάγεται στις ως άνω σχετικές με τα αυθαίρετα διατάξεις (άρθρο 4 παρ. 5 ν. 4067/2012 – νέου οικοδομικού κανονισμού).
Συνεπώς, για τη στοιχειοθέτηση του ως άνω προβλεπόμενου πλημμελήματος της ανέγερσης από πρόθεση αυθαίρετου κτίσματος, απαιτούνται εκτός των άλλων:
α) η ιδιότητα του δράστη ως ιδιοκτήτη ή εντολέα ή εργολάβου και
β) η ανέγερση απ` αυτόν εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως κτίσματος, χωρίς προηγουμένη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας (ΑΠ 894/2023, ΑΠ 41/2023, ΑΠ 1552/2019).
Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 29 παρ. 1 εδ. α` του ν. 2971/2001 (αιγιαλός, παραλία και άλλες διατάξεις), όπως ίσχυε πριν την κατάργησή του με το άρθρο 24 παρ. 1 ν. 5092/4-3-2024 και τη ρύθμιση πλέον των σχετικών ποινικών κυρώσεων με τη δυσμενέστερη για τον κατηγορούμενο διάταξη του άρθρου 20 του ως άνω ν. 5092/4-3-2024,
“Όποιος χωρίς άδεια ή με υπέρβαση αυτής ή με άδεια που εκδίδεται κατά παράβαση του νόμου αυτού επιφέρει στον αιγιαλό, την παραλία, τη θάλασσα, τον πυθμένα, τη ζώνη λιμένα, τη μεγάλη λίμνη, πλεύσιμο ποταμό, όχθη ή παρόχθια ζώνη μεγάλης λίμνης ή πλεύσιμου ποταμού οποιαδήποτε μεταβολή με την κατασκευή, τροποποίηση ή καταστροφή έργων ή του εδάφους ή του πυθμένα με τη λήψη χώματος, λίθων ή άμμου ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο, ανεξάρτητα αν με τον τρόπο αυτόν επήλθε ζημιά σε οποιονδήποτε, τιμωρείται με φυλάκιση τουλάχιστον ενός έτους και με τα πρόστιμα που επιβάλλονται διοικητικά σύμφωνα με την παράγραφο 23 του άρθρου 3 του ν. 2242/1994, που εφαρμόζεται κατά τα λοιπά”.
Απευθυνθείτε στο δικηγορικό μας γραφείο που διαθέτει εξειδικευμένους στο Ποινικό Δίκαιο νομικούς για να πετύχετε την κατά το δυνατόν επιτυχή και αποτελεσματική υπεράσπισή σας σε κάθε ποινική κατηγορία που αντιμετωπίζετε σχετικά με αυθαίρετες οικοδομικές εργασίες. Το γραφείο μας διαθέτει αρκετές αθωωτικές αποφάσεις εντολέων του για το εν λόγω αδίκημα.
Δείτε σχετικές αθωωτικές αποφάσεις του γραφείου μας στο τμήμα των αποφάσεων της ιστοσελίδας μας.
Δείτε απόφαση εδώ: https://tpvlaw.gr/wp-content/uploads/2025/11/Αθωωτική-απόφαση-σε-αυθαίρετη-δόμηση.pdf
Σημειώνεται ότι βάσει του α. 82 παρ. 1 του Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013) δεν επιτρέπεται στον δικηγόρο να παρέχει τις υπηρεσίες του χωρίς οικονομικό αντάλλαγμα. Απαντήσεις σε ερωτήματα νομικής φύσης παρέχονται μόνο κατόπιν ραντεβού.
